Генплан

Содержание

Генеральный план

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Концепция развития одного из районов Кабула, Афганистан См. также категорию: Генеральные планы городов Документация Основные инструменты градорегулирования Типы градостроительных образований Планировочные единицы

Генера́льный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана (также называемой собственно генеральным планом) является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района.

Генеральный план населённого пункта

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта. Согласно Градостроительному кодексу РФ, является одним из основных документов территориального планирования.

Сроки реализации генерального плана оговариваются в особом документе — плане реализации генерального плана, принимаемом не позднее 3-х месяцев со дня утверждения соответствующего генплана, и составляют, как правило, около 20 лет.

Любой генеральный план содержит аналитический блок и блок проектного предложения. Каждый из них, в свою очередь, включает в себя графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть. Среди обязательных схем в составе генплана Градостроительным кодексом РФ предусмотрены:

  • схема объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах города;
  • схема автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов;
  • схема использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
  • схема границ территорий объектов культурного наследия;
  • схема границ зон с особыми условиями использования территорий;
  • схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  • схема границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
  • схема планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
  • схемы с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
  • карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
  • схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.

Генеральные планы городов и поселений в различных странах различны по названию, составу, функциям и правовому статусу. Реконструкция, застройка и освоение территорий ряда крупных городов ведётся без какого-то ни было единого документа планирования и зонирования территории. В России, как и во многих странах Запада, генплан как юридический документ носит рекомендательный характер, то есть не является источником градостроительного права. На уровне города, поселения в роли такового выступают правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. По мере перехода страны на рыночные рельсы наблюдается постепенное сокращение сроков действия и уменьшение градорегулирующей роли генплана в пользу документов более низкого уровня — проектов планировки и межевания.

Генеральные планы городов России

  • Генеральный план Екатеринбурга
  • Генеральный план Липецка
  • Генеральный план Санкт-Петербурга
  • Генплан Москвы 1935 года

Генеральный план (раздел рабочей документации)

Генплан архитектурного сооружения в пригороде Стокгольма

Генеральный план территории здания, представляющий собой масштабное изображение проектируемого (реконструируемого) здания, сооружения или комплекса на подоснове со схематичным обозначением входов и подъездов к нему, элементов благоустройства и озеленения на прилегающем участке, транспортных путей. Чаще всего генплан представляет собой вид сверху, но в отдельных случаях совмещается с планом первого этажа (так называемый «вскрытый план») проектируемого здания. Наиболее употребительные масштабы для генпланов 1:2000, 1:500, 1:200. В архитектурном проекте образует самостоятельный раздел Генеральный план (ГП). В проектной документации, подлежащей экспертизе, употребляется термин «Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ)» (раздел 2, п.12 Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. №87).

В состав основного комплекта чертежей генерального плана на стадии «рабочий проект» включают:

  • общие данные по рабочим чертежам;
  • разбивочный план;
  • план организации рельефа;
  • план земляных масс;
  • сводный план инженерных сетей;
  • план благоустройства территории;
  • выносные элементы (фрагменты, узлы)

См. также

  • Проект планировки территории
  • Проект межевания территории
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  • Кадастровый паспорт
  • Красные линии
  • Тиверовский, Владимир Изекильевич

Примечания

  1. 1 2 Сроки действия генерального плана в нынешнем Градостроительном кодексе прямо не оговариваются.
  2. В этой связи часто приводится пример американского Хьюстона. См. статью в «New York Times» (англ.)

Ссылки

В Викитеке есть тексты по теме: «Градостроительный кодекс РФ »

Что такое Генеральный план, и зачем он нужен?

Информация для начинающих

Генеральный план поселения — это в первую очередь несколько больших карт. Они отличаются от обычных карт тем, что на них изображено не то, что уже существует, а то, что должно быть на территории через несколько лет. В сущности, это и есть план – план развития поселения, только оформленный в виде карт и схем. Помимо карт, Генеральный план содержит и обычную текстовую часть, которая является пояснением к картам.

Любому, кто когда-нибудь думал о том, где на своем участке поставить баню, а где туалет, и как проложить дорожки, знакома эта ситуация – чтобы легче было все представить, рисуем план и добавляем к нему краткие пояснения.

Только в случае с Генеральным планом речь идет не об участке, а территории всего поселения, и поэтому на Генеральном плане отображаются не конкретные объекты, а так называемые «функциональные зоны».

Функциональная зона – это часть территории поселения, для которой определено, для какой застройки ее можно использовать. Например, может быть территория жилой застройки, промышленная территория, территория отдыха и т.д. В границах зоны нельзя делать ничего, что не подходит по ее назначению.

Деление всего поселения на функциональные зоны и есть основной способ планирования Генерального плана. При этом текстовая часть рассказывает, что скрывается за названием той или иной зоны. Например, что значит «территория общественно-делового назначения».

Функциональное зонирование позволяет наглядно представить будущее развитие поселения – что, в каких местах и в каком объеме будет строиться, что сохранится, а что предполагается изменить.

После утверждения Генерального плана все решения о том, где размещать дома, детские сады, промышленные предприятия и спортивные школы, строить мосты и разбивать парки, должны приниматься только в соответствии с Генеральным планом. На основе Генерального плана выделяются земельные участки под конкретные объекты.

Нужно четко понимать, что если берег озера, где сегодня растет лес, и где любят гулять жители, на Генеральном плане обозначен как территория застройки, значит, его обязательно застроят. Если в Генеральном плане не отведено место для строительства новых дорог, то они не будут построены. Если строительство нового жилья не увязано с развитием коммунальной инфраструктуры, то всех ждут проблемы с теплом, электроэнергией, водоснабжением.

Таким образом, Генеральный план – это очень важный документ, который определяет, в каком поселении (городе, поселке) мы будем жить через 5-10-15 и более лет. Генеральный план должен быть нацелен на то, чтобы сделать жизнь людей лучше. Будет ли он таким для каждого жителя, зависит в первую очередь от нашего внимательного отношения к предлагаемым проектировщиками картам и текстам. Каждый имеет право во время обсуждения проекта Генерального плана вносить в него свои предложения.

>Генеральный план в градостроительстве: задачи и функции документа Содержание статьи

  • Назначение документа
  • Порядок утверждения
  • Порядок реализации

Назначение генерального плана

Генеральный план – это один из видов градостроительной документации по территориальному планированию. В Градостроительном кодексе напрямую не сказано, что такое генеральный план, но этот документ фигурирует как один из основных для территориального планирования. Он определяет градостроительную стратегию и условия формирования среды жизнедеятельности населения. Документ устанавливает:

  • границы населенных пунктов;
  • функциональное назначение, параметры и границы функциональных зон;
  • размещение в них объектов местного значения.

На основании генерального плана осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территории.

Подготовку генерального плана поселения, города (городского округа) могут вести применительно ко всей территории или к отдельным населенным пунктам с последующим внесением изменений по другим частям территории.

До недавнего времени одной из основных проблем градостроительной деятельности на территории Московской области было отсутствие утвержденных генеральный планов городских округов и поселений. Это являлось существенным барьером в принятии конструктивных решений относительно строительства и реконструкции объектов недвижимости. Ситуация изменилась в конце 2017 – начале 2018 года. В большинстве городов и поселений утвердили генеральные планы застройки и развития территории. Документы есть в широком доступе на официальных сайтах администраций городских округов и поселений.

Также в рамках приоритетного направления работы по снижению административных барьеров и оптимизации процессов градостроительной деятельности Главархитектура Московской области опубликовала информацию об утвержденных генеральных планах городских округов и поселений области.

Аналогичная ситуация сложилась в градостроительной деятельности большинства субъектов РФ. Ознакомиться с утвержденными генеральными планами на уровне всех субъектов РФ возможно:

  • на официальных сайтах администраций, где размещены материалы утвержденных документов;
  • на региональном портале государственных и муниципальных услуг.

Что должно быть в генеральном плане развития территории

Генеральный план в обязательном порядке содержит:

  • положение о территориальном планировании;
  • карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
  • карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
  • карту функциональных зон поселения или городского округа.

Под функциональными зонами законодатель понимает зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Эта информация важна для строительных компаний при:

  • застройке территорий,
  • изменении категории земельных участков,
  • соблюдении требований о виде разрешенного использования участков.

Такая информация генерального плана дает понимание, как именно следует использовать имеющиеся территории и участки.

На сегодняшний день существуют следующие функциональные зоны:

  1. Жилые. К ним относят зону застройки многоквартирными жилыми домами, зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, зону смешанной малоэтажной жилой застройки, рекреационно-жилую зону.
  2. Общественно-деловые. Это многофункциональная общественно-деловая зона, зона специализированной общественной застройки (размещения объектов социального, бытового, образовательного, культурного и религиозного назначения), зона объектов физической культуры и массового спорта, общественно-производственная зона, общественно-жилая зона, общественно-рекреационная зона, общественно-рекреационно-жилая зона, зона многофункциональной смешанной застройки.
  3. Производственные. Помимо непосредственно производственной зоны, это зона объектов коммунального назначения, зона объектов автомобильного транспорта, зона объектов железнодорожного транспорта, зона объектов воздушного транспорта.
  4. Рекреационного назначения. Это зоны озелененных и благоустроенных территорий, лесопарков и иных природных ландшафтов, лесов, зона объектов отдыха и туризма, зона водных объектов.
  5. Сельскохозяйственного использования. Сюда относят зону сельскохозяйственных угодий, зону, предназначенную для ведения садоводства и дачного хозяйства, зону объектов сельскохозяйственного производства.
  6. Специального назначения. Это зоны кладбищ, крематориев, озеленения специального назначения, иные зоны специального назначения.
  7. Иные зоны, которые выделяют в связи со спецификой использования территорий.

Обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе образуемых пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, которые должны содержать:

  • графическое описание местоположения этих границ;
  • перечень координат их характерных точек в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов.

Минэкономразвития России в приказе от 23.11.2018 № 650 утвердило формы графического и текстового описания местоположения границ населенных пунктов. Требования к точности определения координат характерных точек границ пунктов, а также к формату электронного документа с данными сведениями устанавливает Росреестр.

Прежде чем приступать к реализации проекта освоения участка, застройщику необходимо сверить данные границ участка и данные генерального плана и, при необходимости, устранить несоответствия.

Какие материалы обосновывают содержание генерального плана поселения или городского округа

Каждый генеральный план должен быть документально обоснован. Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат:

  1. Сведения о планах и программах комплексного социально-экономического развития муниципального образования, для реализации которых осуществляется создание объектов местного значения поселения, городского округа.
  2. Обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа на основе анализа использования данных территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений использования. Это определяется в том числе на основании сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, в том числе материалов и результатов инженерных изысканий.
  3. Оценку возможного влияния будущих объектов на комплексное развитие этих территорий.
  4. Утвержденные документами территориального планирования сведения о видах, назначении и наименованиях будущих объектов, их основные характеристики, местоположение.
  5. Перечень и характеристику основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
  6. Перечень участков в границах населенных пунктов, которые входят в состав поселения, городского округа, а также участков, которые исключаются из этих границ. Указывают категории земель, к которым планируется отнести эти участки, и цели их планируемого использования.
  7. Сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают:

  • границы поселения, городского округа;
  • границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
  • местоположение существующих и строящихся объектов местного значения;
  • особые экономические зоны;
  • особо охраняемые природные территории федерального, регионального, местного значения;
  • территории объектов культурного наследия;
  • территории исторических поселений федерального и регионального значения;
  • зоны с особыми условиями использования территорий;
  • территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  • границы лесничеств;
  • иные объекты, территории и/или зоны, которые оказали влияние на установление функциональных зон.

Порядок утверждения генерального плана

Генеральный план утверждает представительный орган местного самоуправления поселения либо городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана принимает глава местной администрации.

Так, городским советом депутатов Калининграда 6 июля 2016 г. было принято решение об утверждении генерального плана городского округа «Город Калининград» № 225 г. А в сентябре 2019 г. в совете депутатов городского округа Красногорск в рабочем порядке пройдет обсуждение генерального плана данного городского округа.

Подготовка проекта генерального плана осуществляется с учетом:

  • региональных и местных нормативов градостроительного проектирования;
  • заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана;
  • предложений заинтересованных лиц (ст. 9 ГрК РФ).

При подготовке проекта генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. 29 декабря 2017 г. вступил в силу Федеральный закон № 455-ФЗ. С его помощью внесли изменения в статью 28 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ. Новые нормы позволяют вместо публичных слушаний по проектам генеральных планов проводить общественные обсуждения.

Общественные обсуждения или публичные слушания по проектам генеральных планов поселений, городских округов проводятся в каждом населенном пункте муниципального образования. При проведении общественных обсуждений или публичных слушаний в целях обеспечения участников равными возможностями для участия территория населенного пункта может быть разделена на части.

Так, в соответствии с решением Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 20.06.2018 № 04/57 вся территория г. о. Балашиха для проведения публичных слушаний по проекту генерального плана была разделена на части.

Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний с момента оповещения жителей до дня опубликования заключения о результатах:

  • определяется уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа;
  • не может быть менее 1 месяца и более 3 месяцев (ч. 8 ст. 28 ГрК РФ).

В одном деле суд удовлетворил требования истца о признании недействующими:

  • решения совета муниципального района субъекта РФ об утверждении проекта изменений генерального плана сельского поселения и
  • решения о внесении изменений в ранее принятое решение совета в части отнесения земельного участка, арендованного истцом, к зоне рекреационного назначение-размещение лесов.

Как указал истец, изменения, внесенные оспариваемыми решениями, послужили основанием для отказа в выдаче ему разрешения на строительство на указанном участке. Суд подчеркнул, что проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Срок проведения слушаний не может быть менее 1 месяца и более 3 месяцев. В данном случае минимальный срок нарушен советом, поскольку прошло менее 1 месяца. Так как орган управления не выполнил требования к порядку, суд поддержал истца (определение ВС РФ от 19.10.2017 № 75-АПГ17-7).

Глава местной администрации с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний принимает решение:

  • о согласии с проектом генерального плана и направлении его в представительный орган муниципального образования либо
  • об отклонении проекта и о направлении его на доработку.

Вместе с генеральным планом глава администрации обязан направить в орган самоуправления:

  • протокол общественных обсуждений или публичных слушаний,
  • заключение о результатах.

Эти документы являются обязательным приложением к проекту.

После того, как представительный орган получит генплан и приложения, он с учетом протокола и заключения принимает решение:

  • об утверждении проекта,
  • о его отклонении и направлении главе местной администрации на доработку.

В соответствии с ГрК любое заинтересованное лицо вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

Скачайте образец для подготовки предложения по проекту генерального плана населенного пункта Информация о файле

Лицу, которое подает предложение, необходимо соблюсти требования, предъявляемые к участию в обсуждении проекта.

Например, суд отказал гражданину, который требовал признать недействующими:

  • генеральный план городского округа в части установления в границах земельного участка функциональной зоны смешанной жилой застройки,
  • правила землепользования и застройки в части установления в отношении того же земельного участка соответствующей территориальной зоны.

Требования мотивированы тем, что при утверждении плана и правил не учтено дополнительное заключение о результатах публичных слушаний. В заключении были отражены замечания и предложения участников слушаний об исключении из проектов изменения ранее установленной функциональной зоны застройки индивидуальными и блокированными домами. Суд указал, что в рассматриваемом случае администрация выполнила все требования к организации слушаний, и все заинтересованные лица имели возможность высказаться (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 13.02.2019 № 4-АПГ18-33).

Кто вправе предложить внесение изменений в генеральный план

Органы власти РФ, субъектов РФ, местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации с предложениями о внесении изменений в генеральный план.

Скачайте образец для подготовки предложения о внесении изменений в генеральный план населенного пункта Информация о файле

Без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний осуществляют внесение в генеральный план изменений, которые касаются:

  • изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства,
  • определения зон рекреационного назначения.

Собственники участков и капитальных объектов вправе оспорить генеральный план в судебном порядке, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате его утверждения.

При рассмотрении спора о праве собственности на недвижимость суд отклонил ссылки третьего лица на решения совета депутатов муниципального образования. По мнению третьего лица, документы доказывали незаконность изменения назначения участка под спорным объектом. Акты были изданы после утверждения генерального плана, а также правил землепользования и застройки муниципального образования. В силу пункта 15 ст. 24 ГрК РФ собственники участков и капитальных объектов вправе оспорить генеральный план, если он угрожает их интересам. Между тем третьим лицом этого не сделано (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.06.2018 № Ф02-2056/2018 по делу № А74-14440/2016).

В каких случаях необходимо специальное согласование

Проект генерального плана подлежит согласованию с федеральным органом исполнительной власти, который получил полномочия от Правительства РФ, если:

  • на территории поселения, городского округа, в соответствии с документами территориального планирования РФ планируют разместить объекты федерального значения;
  • в состав данной территории должны включить участки из земель лесного фонда;
  • на территории поселения, городского округа находятся особо охраняемые природные территории федерального значения;
  • предусматривается размещение объектов, которые могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности (ст. 24, 25 ГрК РФ, приказ Минэкономразвития России от 21.07.2016 № 460).

Согласование проекта генерального плана не лишает заинтересованное лицо возможности судебного оспаривания законности возникновения прав на участки, которые включены в границы населенного пункта в соответствии с планом.

Так, суд удовлетворил иск Федерального агентства лесного хозяйства. Агентство потребовало признать недействующим решение городской думы об утверждении генерального плана в части включения в границы города участков, расположенных на землях лесного фонда. Как указал суд, по нормам статьи 24 ГрК РФ и установленному порядку проект следовало согласовать. Проект предполагал изменение границ земель лесного фонда. Между тем, из материалов дела следует, что генеральный план на согласование не представлялся. Его утверждение явилось нарушением порядка перевода земель из одной категории в другую (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 21.02.2019 № 80-АПГ18-19).

Генеральный план обязаны согласовать, если на территории поселения или городского округа находятся исторические поселения федерального либо регионального значения. Проект согласуют уполномоченным органом федерального или регионального уровня (ч. 2.1 ст. 25 ГрК РФ).

С 1 ноября 2019 года проект генерального плана территории начнут согласовывать в обязательном порядке с госорганами, которые контролируют охрану атмосферного воздуха, если на данной территории провели сводные расчеты загрязнения атмосферного воздуха. Также с 1 ноября 2019 года проект генерального плана подлежит обязательному согласованию с уполномоченными госорганами органами государственной власти, в части:

  • определения функциональных зон, в которых планируют разместить объекты федерального, регионального, местного значения и (или) определения местоположения линейных объектов соответствующего значения;
  • соответствия проекта предмету охраны исторического поселения;
  • возможного негативного воздействия на качество атмосферного воздуха, если планируют запустить в эксплуатацию объекты, которые оказывают такое воздействие на окружающую среду и на которых будут расположены источники выбросов в атмосферу загрязняющих веществ.

Проект генерального плана согласуют в трехмесячный срок со дня, когда в соответствующие органы поступит уведомление о доступе к проекту и материалам по его обоснованию в информационной системе территориального планирования.

Генеральные планы поселений и городских округов утверждают на срок не менее 20 лет (ст. 9 ГрК РФ).

Реализация генерального плана

Генеральный план поселения или городского округа реализуют путем выполнения мероприятий по специальным программам. Это программы:

  • которые утверждает местная администрация. Их реализуют за счет средств местного бюджета. Также на данном уровне мероприятия могут быть предусмотрены актами местной администрации, решениями главных распорядителей средств местного бюджета;
  • комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры поселений, городских округов;
  • инвестиционного характера организаций коммунального комплекса.

Например, генеральный плана развития Санкт-Петербурга реализуют в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161. Закон определил программы:

  • реализации строительства терминально-логистических комплексов и информационной сети;
  • реконструкции, модернизации и капитального ремонта всех видов объектов жилищного фонда и т. д.

Генеральный план дома

Информация в этой статье будет полезна каждому потенциальному застройщику. Вы узнаете, что входит в пакет технической документации, а также как и где его правильно оформить.

Для чего нужен генплан частного дома

Генплан проектируемого коттеджа — это паспорт объекта с указанием точного расположения с привязкой к местности, дорогам, окружающим строениям, существующим коммуникациям. Проектирование генерального плана для индивидуального жилищного строительства в городской и сельской местности рекомендуется проводить согласно нормам и правилам СП 42.13330.2011.Правилами предусматриваются санитарные и противопожарные зоны расположения объектов на участке или по отношению к соседним строениям, привязка к общей застройке окружающей территории.

Без утверждённого генплана невозможно получить разрешение на строительство, оформить регистрацию и допуск строения в эксплуатацию, заключить договор на подключения к коммуникациям. Нельзя выполнять юридические действия, включая прописку жильцов или продажу дома. Сбор технической документации на возводимый объект и её согласование — затратный, но необходимый до начала строительно-монтажных операций этап.

Современное законодательство допускает начало проведения работ без получения официального разрешения на строительство после простого уведомления администрации. При этом риск непринятия постройки в эксплуатацию контролирующими организациями ложится на застройщика.

Читайте также: Этапы проектирования строительства

Генеральный план земельного участка

Проектирование генплана участка, как части технической документации на строительство объекта, происходит на основе данных проведения геологических и топографических изысканий. При разбивке территории, определённой под дачное или индивидуальное жилищное строительство, каждому участку присваивается кадастровый номер. По этому номеру определяется положение участка на территории, его границы.

Чертёж генерального плана застройки участка — основной документ из пакета технической документации. За основу чертежа генплана принимается градостроительный план с межевыми разметками и характеристиками землевладения по проведённым изысканиям.

Зонированный градостроительный план получают в отделе архитектуры или землеустройства местной администрации. Для этого следует:

  1. Написать заявление на выдачу плана с указанием данных вашего паспорта.
  2. Приложить к заявлению документы на право землевладения, паспорт с кадастровым номером на участок.
  3. Определить категорию надела, объёмы и технологические особенности проектируемых строений.
  4. Указать необходимую зону топографической съёмки с имеющимися коммуникациями.

В течении месяца выдаётся решение в отношении возможности применения действующих норм строительства на участке с подписями уполномоченных лиц. Согласование с энергопоставляющими компаниями не предусматривается. Срок действия документа — 10 лет.

Чтобы получить полный комплект документации генерального плана участка проектировщики, на основании полученного зонированного градостроительного плана, подготавливает:

Ситуационный план

Его чертёж рекомендуется делать в масштабе 1:500. Ситуационный план – карта, включающая территории, прилегающие к оформляемому под застройку участку. На карте указывается местоположение проектируемого генплана участка, прилегающие дороги, строения района.

Опорный план

Его чертёж выполняется в масштабе 1:200. На опорном плане схематически изображаются дороги, соседние строения, парки, площадки для отдыха, озеленение, наносятся существующие коммуникационные сети.

Генеральный план участка под застройку с домом

Чертёж генплана является основным при составлении технического проекта на строительство. Он прилагается к заявке при составлении задания на проектирование. Выполняется в масштабе 1:50 или 1:100 в зависимости от требуемой детализации расположения строений и других объектов на участке. На генеральном плане указывается положение участка и его размеры, границы застройки, расположение капитальных строений и вспомогательных объектов водоснабжения, канализации по требованиям СП 42.13330.2011, существующие или проектируемые сети.

Чертёж включает экспликацию — перечисление под номерами объектов, нанесённых на генплане и условные обозначения — принятые в строительстве обозначения видов и типов деревьев, кустарника, ограждений, дорожек, подъездных путей. На чертеже в обязательном порядке указывается ориентировка по сторонам света, роза ветров, геодезические уровни поверхности относительно основного репера района исследований, триангуляционные геодезические линии рельефа, масштаб.

Основным нормативным документом при проектировании структуры участка и положении жилищно-хозяйственных построек является СНиП 30-02-97. Требования этого документа носят обязательный характер. Согласно СНиП определяются противопожарные и санитарные зоны на проектируемом участке, соседями.

Важнейшим элементом генплана служит красная линия — граница между участком и зонами общего пользования, территории соседей. Её не должно пересекать ни одно строение либо даже открывающиеся створки ворот ограждения или гаража.

На чертеже от красной линии фасадной части участка до проектируемых капитальных строений отступается 5 м, если выход на улицу, и 3 м, если на проезд. От соседних участков отступ – 3 м. В пределах зоны застройки определяется расположение капитальных и подсобных сооружений. Также учитываются прочие нормативные расстояния по СНиП 30-02-97 от межи между участками и объектами:

  • капитальный жилой дом с глухой стеной из несгораемого материала — 3 м, с окнами, выходом или стенами из горючих материалов — 5 м;
  • хозпостройки — 4 м;
  • гараж со стоками на свой участок — 1 м;
  • деревья: высокие — 4 м, низкорослые — 2 м;
  • кустарники — 1 м;
  • от дома до туалета >12 м;
  • от септика до колодца >8 м;
  • от септика до скважины >12 м.

Если размеры участка не позволяют разместить объекты по установленным противопожарным и санитарным нормам, то оформление требуемых корректировок решается по согласованию с соответствующими контролирующими организациями.

Генеральный план строительства

Чтобы получить полный пакет, к генплану участка добавляют отдельные чертежи и схемы, относящиеся непосредственно к проектированию этапов строительства. Прикладывается пояснительная записка с дополнительными данными, расчётами, сметой, нормативами времени строительства и поэтапными графиками строительно-монтажных работ.

Таким образом, формируются генеральный план и технический проект строительства дома. В этот пакет документов входят:

  1. Сводная схема существующих инженерных сетей подключения. На неё наносятся пути прокладки существующих сетей и внутренних проектируемых с точками подключений. Указываются отметки уровня выхода труб из дома, уклон трубопроводов, отметки врезки, компенсаторы. Чтобы не загромождать чертёж, под каждую сеть составляется своя схема. Согласование точек подключения к существующим сетям с ресурсопоставляющими организациями — обязанность застройщика после получения утверждённого градостроительного плана. Важно чтобы в схеме были указаны существующие подземные коммуникации (трубопроводы, телефонные кабели). Это поможет исключить риск их повреждения на этапе земляных работ, а также последующую ответственность заказчика. Для полной уверенности проведите на территории застройки локацию коммуникаций с помощью приборов или рамки.
  2. По желанию заказчика в состав проекта дома включаются чертежи с генпланом архитектурно-планировочного решения ландшафтного дизайна.

  1. Схема проведения земляных работ составляется, когда требуется вертикальная планировка территории строительства со сложным рельефом. При постоянном уклоне рекомендуется возведение капитального строения в верхней части площадки, а септик и туалет в нижней. Определение состава грунта, уровня грунтовых вод ложится на заказчика. Пробурите скважину, возьмите керн, проведите лабораторные исследования грунтов. Это важно при проектировании фундаментов, септика, колодца.
  2. Отдельные схемы на производство строительно-монтажных работ. Указываются подъездные пути для различного транспорта, места разворота, места складирования строительных материалов, установки кранов с указанием радиуса поворота стрелы во время разгрузочных или монтажных работ. На строительном генплане на отдельных схемах указываются временные сооружения — бытовки, навесы для складов, подсобные площадки, проезды необходимые для данного этапа строительно-монтажных работ. При этом временные сооружения не допускается располагать в местах проложенных коммуникаций.
  3. В пояснительную записку к генеральному плану проектируемого жилого дома вносится сводный технико-экономический отчёт о показателях использования территории.

Важные этапы проектирования

Проектирование генеральных планов, технических проектов производится специализированными профильными организациями в 1, 2 или 3 этапа в зависимости от сложности и категории объекта:

  • в 3 этапа проводится проектирование сооружений 1 категории — предприятий, высотных сооружений, общественных зданий. В этом случае к техническому проекту строительства предъявляются повышенные требования в плане инженерных геологических изысканий и оценки возможности строительства в данных условиях. Учитывается класс сооружений, технологичность, экологические требования, сложность инженерно-технических расчётов конструкций, проведение технико-экономических обоснований проекта;
  • в 2 этапа (эскизный и рабочий проект) проводится разработка для строений 1 и 2 категорий ответственности с простыми объёмно-планировочными и конструктивными решениями;
  • в 1 этап допускается разработка генерального плана одноэтажного коттеджа с привязкой типового проекта к территории застройки.

Задание на проектирование

При обращении в проектную организацию для составления генерального плана участка и коттеджа оформляется задание на проектирование (техзадание, ТЗ). Типовая форма задания (26 пунктов) составляется и утверждается департаментами по архитектуре и градостроительству. В ней, в частности, указывается:

  • наименование объекта, место строительства, право владения, кадастровый номер участка;
  • данные паспорта заказчика, адрес проживания, реквизиты для связи;
  • требования к вариантной разработке, стадийность, качество и детализация проектной документации;
  • перечень работ, услуг поручаемых заказчиком исполнителю. Здесь поручите проектной организации оформлять договорные вопросы, соглашения с энергопоставляющими организациями;
  • объём строительных работ, сложность, технология, согласуются объёмно-планировочные решения;
  • сроки исполнения заказа, стоимость работы, оплата.

В виде приложения к ТЗ составляется перечень исходных данных, которые передаются заказчиком проектной организации до начала работ. В типовом перечне 46 пунктов, но для 2 стадийного проектирования достаточно градостроительного плана, геологических исследований грунта, карты рельефа, согласований, проведённых заказчиком с энергопоставляющими организациями.

Пункты ТЗ определяются сразу или согласуются по мере работы над проектом. Для недостаточно разбирающегося заказчика рекомендуется довериться архитекторам при заполнении техзадания. После передачи документов, оформления заказа заключается договор, устанавливаются сроки исполнения, выплачивается аванс, если это предусмотрено договором. Заказ принимается к исполнению.

Эскизный проект

При разработке генерального плана и технического проекта строительства первая стадия — эскизное проектирование. Это относится к планировочным, конструктивным, технологическим решениям. Составляются поэтапные схемы проекта, описания к ним. Работы проводятся при постоянном контакте с заказчиком.

На стадии эскизного проектирования заказчик вправе согласиться или нет с решениями проектировщика, вносить дополнения, изменения. Это касается объёмно-планировочного решения коттеджа, положения на участке и привязки к сторонам света, других вопросов, возникающих при проектировании. Опытный проектировщик предложит выгодные варианты или примет к исполнению замечания заказчика.

По окончании стадии эскизного проектирования полученные конструктивные и технологические решения утверждаются заказчиком, проект переходит в стадию рабочего. Возможны разработки в компьютерных программах с 3D визуализацией.

Рабочий проект

На основе эскизов и описательных документов составляются рабочие чертежи. Их стандартный пакет включает части:

  • архитектурно-строительную с фрагментами нетиповых узлов;
  • сантехники и коммуникаций;
  • электротехническую.

К пакету также прилагается пояснительная записка. В ней приводятся расчёты конструкций, спецификации на применяемые изделия и материалы, другие данные решений проекта. Составляется калькуляция и окончательная смета на строительство проектируемого сооружения. По желанию заказчика прилагается график производства работ по ЕНиР, график движения механизмов.

Сколько стоят проектные работы

Затраты на проектирование генплана участка или дома напрямую зависят от детализации разработки чертежей, количества согласований и этапов работ, сложности исследовательских работ, инженерных расчётов, выбранной технологии строительства. Средняя стоимость разработки генплана застройки участка >2000 руб. Каждый дополнительный экземпляр к схемам технического проекта строительства >1000 руб. Стоимость проектов домов определяют за квадратный метр площади здания:

  • архитектурно-строительный проект >350 руб;
  • отдельно отопление, другие коммуникации >100 руб;
  • смета на строительство >100 руб;
  • визуализация на экране без движения камеры 50—65 руб.

Грамотный, качественно выполненный проект генерального плана дома позволит застройщику получить реальную возможность без дополнительных проблем создать комфортное жилье и с продуманной внешней и внутренней инфраструктурой.

Цены

Цены указаны средние, т.е. возможна корректировка как в большую так и в меньшую сторону (зависит от ТЗ и объекта). Работа по договору.
Предлагаю три варианта сотрудничества, с возможностью принятия оплаты к расходам:

  1. Договор с юр.лицом (+30% к стоимости). Юр.лицо на данный момент без СРО, т.е. может работать только подрядчиком.
  2. Договор с физ. лицом на НПД (самозанятым ).
  3. Договор ГПХ с физ.лицом (+13% к стоимости и все остальные взносы)

Стоимость работ (генплан) 2019 г*

Отдельностоящие объекты (водонапорные башни, ТП, КНС, маяки и т.п.) Коттеджные поселки***** Генпланы ЖК, предприятий (до 5 зданий/сооружений на территории)** Небольшие объекты (ДОУ, магазины, торговые центры) до 3 сооружений**
Выполнение раздела проекта
Раздел ГП /ПЗУ/СПОЗУ (стадия П) 20 000 руб от 8 000 руб/ 1 га от 180 000руб от 120 000 руб
Раздел ГП /ПЗУ/СПОЗУ (стадия Р) 20 000 руб от 8 000 руб/ 1 га от 180 000руб от 120 000 руб
Выполнение отдельных листов:
Выполнение планировки территории в первом приближении (концепция ) 2 000 руб от 2 000 руб/1 га от 34 000 руб

от 20 000 руб

Разбивочный план. 2 000 руб от 2 000 руб/1 га от 25000 руб от 30 000 руб
План организации рельефа. 4 000 руб от 5 000 руб/1 га от 80 000 руб от 40 000 руб
План земляных масс. 3 000 руб от 2 000 руб/1 га от 46 000 руб от 30 000 руб
План благоустройства территории. 2 000 руб от 1 000 руб/1 га от 35 000 руб от 50 000 руб
Конструкции покрытий по альбомам и типовым указанным Заказчиком от 6 000 руб/3шт*** от 6 000 руб/3шт*** от 18000 руб/3шт*** от 18 000 руб/3шт***
Сводный план инженерных сетей 2 000 руб от 3 000 руб/1 га от 45 000 руб от 35 000 руб
План ОДД 2 000 руб от 2 000 руб/1 га от 35 000 руб от 20 000 руб
Расчет конструкции**** от 6 000 руб/1 шт от 6 000 руб/1 шт от 6 000 руб/1 шт от 6 000 руб/1 шт
Оцифровка рельефа ****** 2 руб/кв.м. 2 руб/кв.м. 2 руб/кв.м. 2 руб/кв.м.

Примечание.

* Стоимость указана при выполнении работы и передачи в электронном виде (без распечатки). Выезд на объект, в экспертизу, к Заказчику оплачивается отдельно.

**Стоимость разработки зависит не от площади, а от количества размещаемых зданий и сооружений на территории. Каждое дополнительное сооружение/здание (сверхуказанных) увеличивает стоимость на 2%. (за единицу сооружения принимаются — здания, площадки, памятники, фонтаны и т.п. , всё то, чему необходимо присвоить отметку нуля или «посадить» в соответствии с требованиями, так же считаются существующие объекты которые попадают в зону работ). Генпланы промышленных предприятий повышенной опасности (нефте-, газ- хим- производство/переработка) выполняются с повышающим коэффициентом стоимости — 1,6.

*** Выбор конструкции по типовым или альбомам предлагаемым Заказчиком (без расчета) и разработка листа. Каждая дополнительная конструкция покрытия + 5% к стоимости.

**** Расчет конструкций покрытий выполняется в соответствии с ОДН, ВСН.

***** Цены в данной категории указаны за выполнение работ БЕЗ привязки каждого дома и посадки каждого дома на рельеф

******Стоимость оцифровка рельефа в составе заказанного раздела составляет 0,5 руб/кв.м. (добавляется к стоимости автоматически, если не была предоставлена ЦММ).

Стоимость работ (автодороги) 2019 г *

Городские улицы, федеральные дороги, промышленные проезды и т.п.
Выполнение раздела проекта
Раздел АД/ТКР (стадия П) 5-20 руб/кв.м , но не менее 45000 руб за комплект
Раздел АД/ТКР (стадия Р) 5-30 руб/кв.м. ,но не менее 65000 руб за комплект
Выполнение отдельных листов:
Ведомости (кроме ведомостей объемов) 1000 руб/1 шт
План от 3000 руб
Разбивочный план. от 5 000 руб
План организации рельефа улицы. от 10 000 руб
План земляных масс. от 8 000 руб
Продольный профиль** (без коммуникаций) 4500 руб/ 1км (расчет идет от 1 км)
Продольный профиль** (с коммуникациями) 6500 руб/ 1км (расчет идет от 1 км)
Поперечные профили конструкции земляного полотна и дорожной одежды автомобильной дороги (типовые поперечные профили)** 4900 руб / до 5 шт, каждый следующий +1200 руб
Поперечные профили земляного полотна (рабочие)** 2000 руб/10 шт
Разработка конструкции водопропускной трубы** 10 000руб/1 шт
Разработка канавы/кювета/лотка (поперечное сечение +продольный профиль)** 16 000/до 1 км
Конструкции покрытий по альбомам и типовым указанным Заказчиком*** 3000 руб/3шт***
Сводный план инженерных сетей от 7 000 руб
План ОДД от 6 000 руб
Расчет конструкции**** 4 000 руб/1 шт
Иные листы цена договорная

Примечание.

* Стоимость указана при выполнении работы и передачи в электронном виде (без распечатки). Выезд на объект, в экспертизу, к Заказчику оплачивается отдельно

**данные листы выполняются только при предоставлении Заказчиком цифровых моделей существующего рельефа и проектной поверхности. При отсутствии ЦММ, оцифровка топосъемки — 2 руб/1 кв м. К границам землеотвода прибавляется 20-метровая зона вдоль границы.

*** Выбор конструкции по типовым или альбомам предлагаемым Заказчиком (без расчета) и разработка листа. Каждая дополнительная конструкция покрытия + 5% к стоимости.

**** Расчет конструкций покрытий выполняется в соответствии с ОДН, ВСН.

Генеральный план участка

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом.Пример генплана земельного участка

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

  1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
  2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

  1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
  2. Чертеж участка.
  3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
  4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами

Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.

Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

  • кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

  • описание каждой из возможных возведенных построек;
  • схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
  • ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
  • опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
  • чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
  • схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

  • нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
  • при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
  • на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
  • при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Стоимость формирования генплана

Чем больше площадь территории, тем ниже цена за создание документа. Средний диапазон такой:

  • от 500 кв. м – 1 500 руб./кв. м;
  • от 1 500 кв. м – 1 000 руб./кв. м;
  • от 3 000 кв. м – 700 руб./кв. м;
  • от 5 000 кв. м – 400 руб./кв. м;
  • от 10 000 кв. м – 300 руб./кв. м;
  • свыше 20 000 кв. м – 150 руб./кв. м.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.

Генплан земельного участка и его назначение

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Что это такое

Генеральный план земельного участка — это проектный документ, на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома — это изображение в определенном масштабе, которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

  • кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
  • схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
  • схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
  • опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка — это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Генеральный план Здесь отображается схема участка с нанесением всех планируемых к строительству объектов, растительности, подъездных и пешеходных дорожек.
Опорный план Инженерные коммунальные системы, а также большие растения.
Ситуационный план Схема местоположения земельного участка в составе заселяемой им зоны.
Схема подготовительных инженерных работ Отображение плана планируемых земляных работ, а также отметка высот на участке.
Сводный чертеж инженерных сетей Схема прокладки коммунальных систем с точками входа на земельный участок владельца.

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

  1. Какой-то из поданных документов, в том числе и заявление на предоставление государственной услуге, был оформлен не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В таком случае вас обяжут переоформить документы.
  2. Срок действия какого-либо из поданных документов истек или сама бумага недействительна. Опять же, нужно производить переоформление.
  3. Предоставлены не все требуемые документы.
  4. Заявление было подано от человека, который не является собственником участка.
  5. Неверно заполнены обязательные для регистрации поля.
  6. Копии документов предоставлены в плохом качестве, что препятствует нормальному рассмотрению информации, изображенной на них.
  7. Уже было подано заявление и решение по нему еще не получено.
  8. На участке находятся объекты, отнесенные к самовольно возведенным.
  9. Фактическое расположение участка не соответствует заявленному в документах.
  10. В любом из документов обнаружена информация, которая не соответствует действительности.

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.

Генеральный план (раздел архитектурного проекта)

англ. Site plan

Генплан архитектурного сооружения в пригороде Стокгольма

Генеральный план — архитектурный чертеж, представляющий собой масштабное изображение проектируемого (реконструируемого) здания, сооружения или комплекса на подоснове со схематичным обозначением входов и подъездов к нему, элементов благоустройства и озеленения на прилегающем участке, транспортных путей. Чаще всего генплан представляет собой вид сверху, но в отдельных случаях совмещается с планом первого этажа (так называемый «вскрытый план») проектируемого здания. Наиболее употребительные масштабы для генпланов 1:2000, 1:500, 1:200. В архитектурном проекте образует самостоятельный раздел Генплан или ГП . На стадии «эскизный проект» («учебный проект») в его состав, помимо собственно генплана, как правило также входят:

  • Ситуационный план —
  • Опорный план —
  • Схема озеленения (дендроплан) —
  • Функциональная схема (схема функционального зонирования) —
  • Транспортная схема (схема транспорта и пешеходных связей) —

В состав основного комплекта чертежей генерального плана на стадии «рабочий проект» включают:

  • общие данные по рабочим чертежам;
  • разбивочный план;
  • план организации рельефа;
  • план земляных масс;
  • сводный план инженерных сетей;
  • план благоустройства территории;
  • выносные элементы (фрагменты, узлы)

Градострои́тельный план земе́льного уча́стка , сокращённо ГПЗУ — Один из документов планирования территории. Предоставляется застройщику органами власти и фактически является согласованием основных проектных решений, которое дает возможность проводить дальнейшие действия по реализации инвестиционного проекта.

Значение градостроительного плана земельного участка

Понятие Градостроительного плана земельного участка введено Градостроительным кодексом РФ, принятым в 2004 году . Первая редакция Градостроительного кодекса РФ, принятая в 1998 году, не предусматривала составление такого документа, согласование с органами власти или местного самоуправления проводилось уже после выполнения проектной документации. Разработка проектной документации осуществлялась на основании архитектурно-планировочных заданий (АПЗ), которые выдавались в соответствии с Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». В Москве в 2004—2008 годах документ аналогичного назначения носил название «Акт разрешённого использования участка территории (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции» (введён Законом города Москвы № 50).

Введение такого документа, как ГПЗУ, позволяет перенести основную часть согласований на предпроектную стадию, сократить сроки проектирования и продолжительность инвестиционного цикла. Вместе с тем согласования в строительстве всё ещё занимают 1,5-2 года и более; Президент Д. А. Медведев намерен упростить эти процедуры и сократить сроки согласований до 3-4 месяцев .

Законодательством предусмотрены следующие виды документов по планированию территории:

  • проекты планировки территории
  • проекты межевания территории
  • градостроительные планы земельных участков.

Градостроительный план земельного участка разрабатывается либо в составе проекта межевания территории, либо в виде отдельного документа. ГПЗУ как отдельный документ может выдаваться юридическим и физическим лицам по их заявлению.

ГПЗУ используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в последующем — для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Состав ГПЗУ

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации . Инструкция о порядке заполнения формы ГПЗУ опубликована Министерством регионального развития . В состав градостроительного плана земельного участка входит:

  • номер плана, кадастровый номер и наименование заявителя (преамбула);
  • чертёж градостроительного плана земельного участка;
  • информация о градостроительном регламенте земельного участка;
  • информация о разрешённом использовании земельного участка;
  • информация об объектах капитального строительства и культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • информация о возможности разделения участка.

Законодательством Москвы в определённых случаях предусматривается также разработка градостроительного обоснования, отсутствующего в федеральном законодательстве .

Подготовка и выдача ГПЗУ

Подготовка ГПЗУ для застраиваемых участков в составе проекта межевания может осуществляться только на основе документов территориального планирования. Подготовка ГПЗУ в большинстве случаев может осуществляться заявителем, но утверждается всё равно органами власти. В Градостроительном кодексе на указано, кому и на каком основании выдается Градостроительный план. Порядок выдачи определяется органами власти. Поэтому, как правило, ГПЗУ выдается только лицу, заинтересованному в строительстве или реконструкции объекта (застройщику), которое должно приготовить все основные документы.

Согласно законодательству, выдача ГПЗУ бесплатна для заявителя. В действительности бесплатно только утверждение ГПЗУ, основную часть подготовки заявитель выполняет самостоятельно.

Кадастровый паспорт

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

А если серьезно, то «генплан» — понятие растяжимое, и, как говорит уважаемый Марат Шакирзянович Хуснуллин, гибкое.

Термин «генплан» (от словосочетания «генеральный план») в большинстве случаев употребляют, говоря о проектном (планируемом) плане территории объекта.

Суть проектирования генерального плана – это, образно выражаясь, решение системы уравнений, в которую входят удовлетворения требований в различных сферах: противопожарной, технологической, санитарно-гигиенической и эстетической.
При этом необходимо стремиться к максимальному снижению стоимости строительства и оптимальному использованию территории проектируемого объекта.

Отношение к проектированию генплана у Застройщика-Заказчика зачастую необоснованно пренебрежительное.

Между тем, профессионально принятые решения по генплану, например, при планировке территории и производстве земляных работ, позволяют сэкономить несколько сотен тысяч рублей даже в частном строительстве, не говоря уже о миллионах на более крупных объектах. Кроме того, от решений по благоустройству в генплане, например, жилого микрорайона, зависит уровень комфорта среды, в которой живем мы и наши близкие. Чрезмерная экономия и непрофессионализм в благоустройстве дворов, организации площадок, парковок и проездов приводят к печальным последствиям и железобетонным, непригодным для нормальной жизни, гетто, свидетелями которых Вы, наверняка, были.

Кроме того, некоторые ошибки в проектировании других разделов проектной документации — АР, КЖ, ВК и т.д. — можно относительно легко и не затратно исправить (я не умаляю ответственность проектировщиков-смежников). Изменить фасады, пробурить «забытое» отверстие можно относительно недорого, а вот снести здание или сооружение, построенное «не по нормам», с неверно выбранной отметкой нуля, выполнить вертикальную планировку участка заново, чтобы исправить ошибки водоотвода, уже будет стоить значительных средств.

Стадии проектирования (разработки) генерального плана объекта, в большинстве случаев, бывают следующими:

  • предпроектная (эскизные проработки);

  • проектная (для прохождения экспертизы, составления смет);

  • рабочая (для строительства объекта).

На предпроектной стадии закладываются основные технологические и планировочные решения для экономических расчетов, составления бизнес-плана и прочего предварительного технико-экономического анализа территории.
Генплан на стадии «Проектная документация» определяется требованиями Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87, именуется «Схема планировочной организации земельного участка» и предназначен для прохождения экспертизы и составления смет (не для строительства).
Генплан на стадии «Рабочая документация» определяется требованиями ГОСТ 21.508-93 «Правила выполнения рабочей документации генеральных планов», именуется «Генеральный план» (иногда «Генеральный план и транспорт») и предназначен для строительства объекта.
В редких случаях, в экспертизу предоставляется сразу генплан рабочей стадии.
Каждый этап проектирования генплана регламентируется определёнными требованию к составу, содержанию, порядку согласования и выполнения (см. состав тома генплана на стадиях «Проектная документация» и «Рабочая документации» в разделе «Полезное ⮚ Состав генплана»).

Кроме выше указанных понятий «генплан», существуют также и другие.

Например, в масштабе населенного пункта «Генеральный план» — юридический документ, научно обоснованный перспективный план развития города (поселения), содержащий графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть.
Тесно связан с генпланом населенного пункта, также относящийся к решениям по генплану, Проект планировки территории (ППТ) – особый документ, более подробно детализирующий развитие определенной территории населенного пункта, заложенное в Генплане этого населенного пункта. По сути, с некоторой натяжкой, ППТ можно отнести к предпроектной стадии генплана (состав Проекта планировки территории – см. в разделе «Полезное ⮚ Состав генплана»).

Если речь идет о генплане территории существующего объекта, то этот генплан будет или «исполнительным генеральным планом», или «дежурным генеральным планом» (он же «оперативный генплан»).
Исполнительный генплан делается сразу после строительства геодезистами (генпланисты-проектировщики выполняют чертежи по генплану территории, строители воплощают запроектированное, геодезисты фиксируют результат). Дежурный (или оперативный) генплан ведется во время «жизни» объекта для контроля ситуации, например, на промышленном предприятии.

This entry was posted in Ремонт. Bookmark the <a href="https://kabel-house.ru/remont/genplan/" title="Permalink to Генплан" rel="bookmark">permalink</a>.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *